「高性能賃貸」は工務店の新しい仕事になるのかー？

高性能賃貸は良質な住宅ストックの形成には欠かせません。
一方で賃貸市場において高性能賃貸は認知されていません。
高性能賃貸は工務店の新しい仕事になるのか。ケンジと松太郎が解説します。

取材協力：夢・建築工房、くらしすた不動産、L・P・D

Q22. 高性能賃貸ビジネスは成立するのか？

A. 高性能賃貸はロングテールビジネス。建物が本格的に稼ぐのはローン返済と減価償却が済んでから。積極的に繰り上げ返済をしたとして築20年目以降が勝負。維持管理費用を抑える設計も重要

高性能賃貸住宅の「ツバメ荘」。Ua値は約0.27。1間取りはldkで1住戸あたり約40㎡（くらしすた不動産）

ケンジ　工務店の新規事業として高性能賃貸住宅はどうかな？

松太郎　工務店が自社物件をもつことを含めて可能性はある。まずはオーナー目線で高性能賃貸住宅経営について説明しようか。

ケンジ　上から目線だな。でも話したそうだから聞いてあげるよ(ⅡUⅡ)ﾆﾔｯ

松太郎　…気が進まないが話そう(￣^￣*)。賃貸物件は地域ごとに家賃相場が決まっている。利回りを左右する一番の要素は空室率だが建設費の影響も大きい。建築基準法ぎりぎりの仕様にして建設費を抑えるのが常識だ。

ケンジ　アパートやマンションといった建物タイプと駅からの距離や築年数、広さごとに家賃の上限は決まっている。それはなぜなの？

松太郎　地方のファミリー向けアパートの場合、住宅ローンのひと月の返済額とリンクしている。月の返済額より高い家賃を払うなら家を建てたほうが得だと考える人が多いためだ。

ケンジ　「ひと月の返済額=家賃の上限」だとすると地方に行くほど家賃が低くなる。地価が下がる分、住宅取得の総予算も下がるわけだから。

松太郎　そういうことだ。一般論としては・・・

この記事の続きは、『新建ハウジング別冊・月刊アーキテクトビルダー6月号（2023年5月30日発行）シン・住宅ビジネスの手引き　建築企画　超入門Q＆A』（P.77〜）でご覧ください。